公园景区资产运营取得成效_公园景区资产运营取得成效怎么写
非常欢迎大家参与这个公园景区资产运营取得成效问题集合的探讨。我将以开放的心态回答每个问题，并尽量给出多样化的观点和角度，以期能够启发大家的思考。
1.国内主题公园排名
2.景区索道，不再是一门好生意？
3.李泽远：关于“旅游+地产+休闲农场”发展模式的探讨
国内主题公园排名
中国仍然有很多主题公园。这些风格各异的主题乐园有强大的背景支撑，每一组的优秀创意和主题思维都不一样，让你享受到游乐园带来的愉悦。以下是对中国顶级主题公园集团的介绍。
1、华特迪士尼
香港迪士尼乐园
上海迪士尼度假区
华特迪士尼公司的主题公园品牌在主题公园和团体排名方面位居世界第一。现在，华特迪士尼公园和度假村拥有六个世界级的度假目的地，包括加利福尼亚州阿纳海姆的迪士尼乐园度假区、佛罗里达州华特迪士尼世界度假区、日本千叶县普安的东京迪士尼乐园度假区、法国巴黎迪士尼乐园、中国香港迪士尼乐园度假区和中国浦东的上海迪士尼乐园度假区。
自2016年上海迪士尼乐园正式开园以来，来自mainlandChina的游客再也不用千里迢迢来港体验迪士尼乐园了。2004年，上海迪士尼乐园吸引了1100万游客，结果远远超出预期。截至目前，上海迪士尼乐园持续表现良好。
2、环球影城
北京环球度假酒店
环球主题公园是环球影城**集团旗下的大型主题公园。与环球嘉年华、迪士尼主题公园并称为世界三大**主题公园，集团在全球主题公园集团中排名第二。目前，环球主题公园在全球拥有5个园区，包括美国好莱坞和奥兰多环球影城、日本大阪环球影城、新加坡圣淘沙环球影城和地中海环球影城。此外，在建的北京环球度假酒店将是全球第六家、亚洲第三家环球主题公园，预计2021年春季建成开业。
3、华侨城股份
方特欢乐世界
(芜湖/郑州/株洲/沈阳/大同/嘉峪关/汕头)
青岛梦幻乐园
(芜湖/郑州/株洲/厦门/青岛)
方东方神话
(芜湖/厦门/宁波/济南)
南宁方特东沈梦花
方特水上乐园
(芜湖郑州厦门)
重庆方特科幻公园
华强方特是一家经营主题公园创意设计、研发、内容制作、建设、市场运营全产业链的企业。它在铸造文化产品和讲好中国故事上下了很大功夫。《2016年全球主题乐园调查报告》显示，华强方特的主题公园累计接待游客量排名全球第五，集团在全球主题公园集团中排名第五。
华强方特已在芜湖、青岛、株洲、沈阳、郑州、厦门、天津、宁波、大同等地投入运营了方特欢乐世界、方特梦幻王国、方特东方绘画、方特水上乐园等20余家主题乐园。此外，华强方特正在推进针对中国不同地域文化资源的特色文化主题公园项目。其中，方特东盟神画已在南宁盛大开业。目前，安阳、自贡、宁波、郑州等地的十余个主题公园项目也在按计划推进。未来几年，华强方特建设运营的主题公园将达到40个。
5、长隆集团
广州长隆欢乐世界
广州长隆水上乐园
广州长隆野生动物世界
广州长隆飞鸟乐园
长隆海洋王国
长隆集团旗下拥有广州长隆和珠海长隆两个旅游度假区。是中国旅游业的龙头集团企业，在全球主题公园集团中排名第六。旗下拥有长隆欢乐世界、长隆水上乐园、长隆国际马戏、长隆野生动物世界、长隆鸟类公园、长隆酒店、香江酒店、香江餐厅。九个旅游部门相互联系，融合了旅游、休闲和文化。
长隆集团在各园区投入了大量科技含量高、水平先进的游乐设备。前沿**和大型演艺充分满足人们的游乐体验。同时，动物世界、水上乐园等不同的休闲业态满足不同游客的需求，整体发展。大量高端餐饮酒店开业，整个度假村形成了**休闲的完美融合。
010-010香港海洋公园
香港海洋公园建于1977年，位于香港南区黄竹坑，占地91.5多公顷。是集海洋动物、手机游戏、大型演出为一体的世界级主题公园。它拥有东南亚大型海洋水族馆和主题游乐园，也是世界上最受欢迎的主题公园之一，上座率很高。
在内地海洋主题公园匮乏的年代，香港海洋公园不仅作为当地居民的度假休闲场所，还承载了大多数中国人对大型“海洋馆”的梦想。它曾经是许多孩子最想去参观的主题公园之一。
6、香港海洋公园
海昌海洋公园
(上海/郑州)
三亚海昌梦不夜城
海基地海洋公园
青岛/成都/天津/武汉
烟台海昌渔人码头
大连老虎滩海洋公园极地馆
重庆海昌加勒比海水世界
大连海昌大连发现乐园主题公园
昌海洋公园控股有限公司是国内知名的主题公园及配套商业地产开发商和运营商。2014年3月13日在香港联交所主板成功上市，成为首家在香港上市的主题公园运营商。目前，海昌海洋公园在大连、青岛、重庆、成都、天津、武汉、烟台运营着6个海洋主题公园和2个综合**主题公园，累计接待游客超过1.1亿人次。此外，上海海昌海洋公园于2008年11月16日盛大开业，三亚海昌梦幻海洋不夜城于2008年1月20日盛大开业，“郑州海昌海洋公园”作为海昌海洋公园中原地区首个大型主题公园综合项目正在建设中。
根据海昌海洋公园发布的年报，集团实现收入17.9亿元，同比增长6.54%。整体毛利下降3.93%至8.74亿元，整体毛利下降至48.8%，比上年下降5.3个百分点。归属于母公司所有者的利润3955.8万元，同比下降85.86%。
7、海昌海洋公园控股
杭州宋城景区
杭州胡翔地区
(杭州乐园/杭州烂苹果乐园/杭州郎朗朗水公园)
千古情景区
(三亚、丽江、桂林、九寨)
龙泉山旅游区
杭州集团控股有限公司，中国大型文化集团，国内十大主题公园集团之一。集团主营业务为文化演艺、旅游景点、**综艺、主题酒店等。并建立了“宋城”“古恋”等品牌。产业链涵盖旅游休闲、现场**、互联网**，总资产超过700亿元。
目前，宋城集团以“演艺宋城、旅游宋城、国际宋城、科技宋城、IP宋城、网络名人宋城”为战略导向。已经建成或正在建设数十个旅游区、30个主题公园、数百场古装爱情和演艺秀，拥有六间房、中国演艺谷等数十个文化**项目。
宋城演艺以创意为出发点，以演艺为核心，以主题公园为载体，在经营模式上明显区别于传统演艺企业和旅游企业。宋城演艺的商业模式在一定程度上改变了一般演艺企业没有自己的载体、演出成本高、引流成本高、观众更换频率低的现状。克服了传统旅游企业核心竞争力不明确、可复制性弱、盈利能力相对较弱、服务差异化程度低等缺点，提高了公司的盈利能力。2000年，宋城演艺收入32.11亿元，同比增长6.2%，净利润12.87亿元，同比增长20.57%。
8、宋城集团
融创游乐园
(青岛、合肥、南昌)
万达游乐园
(南京/南宁/西双版纳)
武汉韩秀
万达长白山国际度假酒店
万达文化产业旗下的所有文化旅游项目统称为万达文化旅游城，在万达集团内部也称为“万达城”。万达城是万达集团视为万达从地产向文化转型的第四代核心产品。王健林曾多次宣称，万达将在旅游领域超越迪士尼。旅游业不仅将成为万达的支柱产业，万达还将
每个万达城总投资超过200亿元，包括超大型万达茂、大型户外主题公园、酒店群、大型舞台秀、酒吧街等。目前，万达城拥有万达武汉中央文化区、万达长白山国际度假区、万达西双版纳国际度假区、哈尔滨万达文化旅游城、南昌万达文化旅游城、合肥万达文化旅游城、无锡万达文化旅游城、万达青岛东方影院、广州万达文化旅游城、成都万达文化旅游城、桂林万达文化旅游城、重庆万达文化旅游城、济南万达文化旅游城、长沙万达文化旅游城、西安安万达文化旅游城、海口万达文化旅游城、乌市万达文化旅游城、徽州万达文化旅游城、昆明万达文化旅游城、厦门万达文化旅游城等20个文化旅游城项目。
9、万达文化
庞大的客户群吸引了华特迪士尼、环球影城、梅林**(不久前正式对外开放的北京乐高探索中心)等国外头部玩家纷纷进入市场。至于本土企业，华侨城、方特、长隆等。在与国际品牌的竞争中仍然很强大，不断地跑来跑去以稳定他们的市场份额。此外，房地产企业如恒大、万达、雅居乐等。都在不断跨界，以“文化旅游”切入主题公园的发展，中国的主题公园产业将得到进一步的发展和升级。
然而，统计数据显示，中国300多家主题公园中，70%亏损，20%持平，只有10%盈利。为什么国内的主题公园没有取得好的效益？
据专家分析，国外成熟的主题公园收入大多来自衍生品等二次消费。**中虚拟角色的经营建立了衍生品产业链，开发了**、游乐园、游轮、服饰、出版物、音乐剧、玩具、食品、教育、日用品、电子产品等一系列消费品。目前国内的主题公园项目普遍缺乏新意，很多**项目没有太多的文化含量，没有深入挖掘主题内容。此外，许多主题公园过度依赖门票收入。
业内人士表示，未来，多元化的盈利模式将成为国内主题公园转型的主要偏向。国内旅游企业应抓住游乐技术创新给主题公园带来的机遇，深度开发产品，进一步扩大市场需求。
景区索道，不再是一门好生意？
好。
1、专业化服务：济南市资产公司拥有专业的团队和资源，负责管理和运营各类公共资产，如道路、桥梁、公园、停车场等。
2、统一管理和规范操作：济南市资产公司通过统一管理和规范操作，提高公共资产的管理效率和质量。
李泽远：关于“旅游+地产+休闲农场”发展模式的探讨
近日，三特索道发布公告称，将投资3.53亿元开发千岛湖田野牧歌牧心谷休闲运动营地。对于以门票和索道为主营业务的三特索道来说，此举略有些“出格”——放着有景区“茅台”之称的索道不做，选择更考验综合运营能力且早已玩家济济的主题乐园，三特索道，是被逼无奈，还是精心布局？
花1年索道营收“挤入”乐园
3.53亿元对于三特索道而言，是一笔不小的支出。据三特索道2020年业绩预告，年度营业收入为3.8亿元—4.2亿元，也就是说，投资建设千岛湖牧心谷项目要花费三特索道近1年的营收。
公告显示，牧心谷项目位于浙江省杭州市千岛湖风景名胜区内，占地面积约3,280,000 ，项目拟以千岛湖生态山水为基底，打造多种业态集聚的一站式 旅游 目的地。其中景点建设分三个区：入口区含沉浸式体验乐园、光影体验馆、特色主题民宿、商业综合体、萌宠乐园、夜游产品、停车场等建设；森林景区含索道、威利车、MCC(山地冲锋车)及观光栈道、山顶地标等项目；科普研学区含节点驿站、研学课堂、沿线商服等项目。
之所以要花费大额资金建设牧心谷项目，三特索道给出的理由是：原本的千岛湖梅峰、黄山尖两条索道，产品较为单一、依附性强。尽管两条索道年接待量已达百万人次，但客流转化价值暂未显现。所以，三特索道希望通过投资建设牧心谷项目，拓展深度开发和新项目拓展的机会，实现在华东片区的规模扩张。
而三特索道近年来的经营状况，也成为其必须寻找新出路的佐证。据其公布的财报数据，2017-2019年三特索道扣非后净利润分别是-3013.48万元、501.26万元、211.72万元，利润微薄，很多时候只能靠变卖资产度日。因此，主题乐园成为了三特索道改变现状，并实现深度开发的出路之一。
不过，这并不是三特索道首次进军主题乐园。早在2019年8月，三特索道就以2.8亿元收购武汉龙巢东湖海洋公园有限公司80%股权的动作试水主题乐园，对于当时一季度末净资产为11.83亿的三特索道而言，其所付出的代价不亚于这一次的3.53亿。不过幸运的是，三特索道的收获同样匪浅，据业内人士透露，“此次收购完成后该项目将成为继梵净山、猴岛、华山后，三特索道第四个年游客量超百万的项目。”
尽管有过成功经验，三特索道看重的主题乐园新赛道也并不好走。近年来，主题乐园市场处于持续升温的状态，据克而瑞乐苇文旅地产年度发布会数据显示，2018—2020年拟建“中国主题乐园、公园”的投资总额为人民币745亿元。其中不乏强有力的头部乐园玩家，华侨城、华强方特、长隆集团、宋城集团，还有恒大集团、融创集团等房企领军企业。而与乐园热形成鲜明对比的是，数据显示全国共有4000多个各式各样的主题乐园，其中70%的主题乐园处于亏损状态。
从坐拥景区“茅台”到“挤入”主题乐园赛道，三特索道的转型不可谓不努力，都知道景区靠门票和索道的时代已经过去，但新的道路也是各种“如履薄冰”。
索道为何卡了景区的“脖子”？
作为支撑三特索道的主营业务，索道有景区“茅台”之称——索道往往在特定景区里面特许经营，而且一旦建成，不需要持续大额投资，只需要一定的维护费用，便可长期提供大量现金流，实现高达60%的毛利率，被 旅游 行业称为首屈一指的“现金牛”业务。从2019年三特索道的营收数字来看，全年营业收入6.7亿元，其中仅华山索道、海南猴岛景区、千岛湖索道、庐山三叠泉索道利润合计在1.2亿左右，占据了近20%。
但我们也必须看到，在 旅游 业不断变化的今日，传统景区索道的热度下降，既有外因，又有内因。
首先，索道的营收困境。一方面，无论是票价调整或是施工都会对索道收入有所影响。2019年丽江股份旗下的 旅游 索道接待游客量同比增长22%，但受索道票价调整影响，索道营业收入同比却下滑15.09%。鄂旅股份旗下的恩施大峡谷景区客运索道则因为部分游步道路改造升级，游客必须乘坐客运索道进入七星寨景区观光，这导致该索道2018年上半年的游客接待量同比增长9成以上。但道路改造完成后，索道收入“每况愈下”。
此外，索道的营收问题，常常需要文旅企业自身为其买单，以三特索道为例，旗下成熟景区和项目成为贡献营收和利润的主要来源，但这些优质项目创造的利润却大多被三特索道旗下众多处于建设期、培育期的项目“吞噬”，使得企业不得不重新进行资产梳理，剥离旗下盈利能力差的子公司和亏损资产。
其次，索道“存量时代”的到来。尽管我国索道行业起步发展的时间非常短，20世纪70年代之前，中国还没有 旅游 客运索道，80年代之后，索道业进入快速发展的时期，到90年代，发展速度达到高峰。据前瞻产业研究院统计，到 2017 年我国索道缆车数量已增至到 813 条，近十年来索道缆车数量年均增长超过 40 条，预计 2024 年我国索道数量将达到 1068 条。一些大流量景区的索道配建早已完成，而三四线城市景区的索道因为营收寥寥无几，入局者鲜有。大流量景区索道市场从原本的“增量”进入“存量”运营的时代，索道的增长空间逐渐缩小。
其实，索道在景区里只是作为一种“工具”，而很难成为“ 旅游 产品”，景区仅靠有用的“工具”，一方面很容易被取代，另外一方面，对新兴游客很难构成粘性，口碑和复购效果不好。
上述三点“内因”之外，原本的观光 旅游 早已疲软、游客对于索道的新鲜感衰退、本地游、周边游的火爆分流消费客群以及“去/低门票化”的大势等“外因”之下，景区“茅台”香气淡去，更影响到了依托其生存与发展的文旅企业。
三特索道的两次战略转型
景区“茅台”的发展困境，使得靠其起家的三特索道在历经高光时刻后，也常困顿于艰辛苦楚之时。为了打破现状，三特索道做了两次战略转型。
首次转型：“全才”变“索道专家”
成立于1989年的三特索道，原本是一家武汉民营高 科技 企业。早期，三特索道的业务板块多元化，从索道、电信、服装、房地产均有涉及。6年之后，三特索道抓住了时代跳动的脉搏，聚焦 旅游 客运索道进行专业化发力，开始了第一次的战略转型。
1996年亮相的华山北峰索道，结束了“自古华山一条路” 历史 的同时，也拉开了三特索道的高光时刻，确立了其在客运索道领域的江湖地位。因为垂直落差达755米，施工难度和技术含量在当年堪称，因此华山索道至今也仍是三特索道的一个标志性作品，并为其创造可观的收益。
第一次转型尽管略有大胆，但是落地结果是傲人的。2007年8月17日，三特索道在深交所中小板成功挂牌上市。目前三特索道建设运营的索道共有20多条，包括陕西华山三特索道、浙江千岛湖梅峰索道及黄山尖索道、海南猴岛跨海索道、江西庐山三叠泉缆车等等。
二度转型：从“门票+索道”到复合型文旅产品体系发展
景鉴智库创始人周鸣岐认为，三特索道的二度转型，可以说是“不得不为”。不同于三特索道专攻索道建设之初，拿下索道项目相对容易，时至今日，大流量的景区一般都不会将索道项目交由其他公司运营。加上索道营运本身成本高，回收期长，而三特索道主营业务单一，过于依赖索道收入，这就造成一旦索道业务不景气，整体营收必然受影响。因此，三特索道不得不重新寻觅营收的增长点。
基于上述情况，三特索道开始践行“经营一批、开发一批、储备一批”的转型发展战略，从索道转向复合型文旅产品体系发展。几年的努力，让三特索道有所收获：三特索道目前已拥有（运营及建设中）13个索道，8个景区、5个营地住宿以及1家主题公园。
不过，不同于首次转型，三特索道的二度转型见效有些滞后。据年报数据，2019年该公司的索道收入占比为70%左右，景区收入占比仅在17.5%左右。2020年，三特还未公布年报，但种种数据已经显示，索道收入也遭遇不小的下跌。
“广撒网”式的投资加上疫情影响，在营收数据上未能实现三特索道的初衷——从索道运营延伸到景区开发运营，形成协同效应，索道依旧承担着营收增长的主要动力。但很显然，三特索道的千岛湖牧心谷项目项目，表明其在转型路上，仍在力图撕开一个新的天地。
戒掉“依赖症”，旅企景区的三个转型
三特索道的转型努力，绝非特例，在如今诸多旅企景区中，戒掉“索道/门票依赖症”，摆脱单一的营收结构，从疫后的“焦虑期”中脱身逃出，几乎可被视作共同渴望。空间秘探汇总以下3个旅企和景区需养成的转型方向，仅供参考。
01、大文旅时代，“工具”也能变“网红”
索道作为传统工具，早先非一般角度观测风景的优势已经渐渐失去新鲜感。但当代 旅游 的大文旅时代，工具依然发挥其工具的价值。特别对于山地景区来说，索道还是某种必须，不过，面对越来越追求刺激的新 旅游 群体，仅仅是工具远远不够，“工具”变“网红”，完全有可能。
例如松花江索道，以前是松花江两岸共同繁荣的重要纽带，将斯大林公园、防洪纪念塔、中央大街与江心太阳岛紧密连接在一起，是哈尔滨市重要 旅游 景点之一。 近年来，松花江索道适应新时代发展，开始全方位的升级改造，将其改造成为黑龙江省大型的、集 旅游 观光、 ** 休闲、艺术展示、 时尚 餐饮等复合功能于一体 旅游 商业综合体。城堡内多元化的 ** 休闲设施也将成为沿松花江商业区的一道特色景观，成为摄影爱好者、影视剧导演所青睐的哈尔滨市著名 旅游 景点，两座欧式外形的古堡坐落于松花江两岸，将一湾江水用缆车和塔峰串联起来。独特的拜占庭式建筑风格，让游客眼前一亮，纷纷来打卡，其也从一个工具变成了“网红景点”。
02、度假化转型，提升消费辐射半径
对于索道经济的转型，景鉴咨询创始人周鸣岐提出，瞄准景区度假化的变革，索道应尽快推进景区从观光型基础收入向度假型二次消费的升级改造和经营模式转变，引入亲子、户外、研学、民宿、文创等新业态，通过增强游客体验感，拉伸游憩时间，刺激旗下景区的 旅游 消费。
以三特索道此次投资的牧心谷项目为例，其所在地为千岛湖国家级风景名胜区距离上海300公里、杭州133公里、黄山150公里，距离千岛湖高铁站仅30公里，具备良好的区位条件。2019年，千岛湖接待游客1884.5万人，核心客源市场江浙沪合计占比71.72%，游客人均消费500元以上占比75%，有孩家庭占比75%，为国内游客消费能力最强、客群品质要求最高、亲子休闲需求最旺盛的区域之一。
事实上，早在投资牧心谷项目之前，三特索道在千岛湖已运营管理梅峰、黄山尖两条索道，年接待游客近百万人次。牧心谷项目建设一方面可打破公司在华东片区产品较为单一的现状，将现有客流转化为公司价值，另一方面也能有效补足了当地缺乏夜游、沉浸体验、亲子休闲类的业态。
03、重视“内容文化”，打造不可复制IP
在文旅融合的时代下， 旅游 作为文化的载体，正不断焕发出新的生机。以华山为例， “侠文化”就是华山的主打文化牌，春节期间，华山的工作人员身着古装，手持表演道具，以金庸笔下华山侠客为背景，每天上午和下午分两场，为游客表演自编自演《迎宾》、《拜新年》、《华山论剑》等十余个侠文化节目。此举放大了华山文化底蕴，借助金庸笔下的“华山论剑”，深挖华山文化内涵。
旅企景区对于文化的重视，并非“形而上”的悬浮设想，而是要以自身资源为基础，以文化进行重塑，让项目的一花、一木、一屋都可成网红，同时在本土文化融合中，形成地域符号，成为IP传播的首选。深挖内容，并与其为伍，做一个文旅理想主义者。只有真正的拥有了不可复制的景区IP，才能摆脱门票依赖和索道的工具属性。
综上，三特索道的转型，或许是所有传统旅企和景区转型的必由之路。卡脖子也好，阵痛期也好，都是必须经历的。2020年的疫情对不少旅企的业务营收、现金流带来巨大冲击，多家企业甚至公开破产清算或破产重整，2021年，复兴之路依然不容乐观，但可以肯定的是，时代的新机遇一定先给予——那些敢于改变的拓荒者、先行者、自我变革者。
随着中国经济的快速发展和人民生活水平的不断提高，闲暇时间的增多、“带薪假期”政策的普遍实施、 旅游 条件的改观，出境 旅游 的深入开展对国内 旅游 的影响，人民的 旅游 热情将进一步焕发并呈现理性化。通过近期对国内主要 旅游 机构发布的数据分析、线性分析等内容的思考与理解，得出几项简单的结论：第一、国内 旅游 市场前景广阔，需求潜力大;第二、国内 旅游 将维持高速稳定增长的局面，由数量速度型向质量效益型过渡;第三、国内 旅游 的配套基础设施和服务设施将进一步的完善，基本符合国内 旅游 的发展步伐， 旅游 地产作为 旅游 配套设施中最受青睐的一项，也处于快速发展中。本文便以高唐赛石项目为例，以花卉为基础、以业主为群体、以项目为社区、以农场为媒介，打造全产业链式、社区型休闲度假农场发展的新模式。
一、“ 旅游 +地产”的缔造者--华侨城集团
华侨城集团成立之初以主题 旅游 公园为主业，从1989年锦绣中华开业到1998年深圳欢乐谷开业，经过近10年在全国范围内树立了自己的 旅游 品牌号召力。华侨城集团自2000年起提出“ 旅游 +地产”的业务模式，依托 旅游 品牌和央企背景，通过 旅游 项目取得大规模、低成本的土地，并采取 旅游 开发先行，分片综合开发策略，最终实现土地层层增值，开创了一种 旅游 与房地产结合发展、良性互动的全新而独特的商业模式。
(一)“ 旅游 +地产”的关键性要素
经过几十年的发展，华侨城形成了“对内可复制性+对外进入壁垒”的战略指导框架。
对外不可复制性是行业的进入壁垒。首先，要形成一个强大的 旅游 地产，强大的 旅游 品牌号召力是制胜关键。华侨城依托强有力的品牌优势，基本通过低价划拨形式拿地，仅有少量通过公开挂牌交易形式作为补充;其次，开发周期和开发能力是制约竞争者进入的重要因素;再次，地方政府的认可和支持是基础。引进一个 旅游 地产项目是形象工程、政绩工程，更是切实提高居民生活品质和政府财政收入的关键。
(二)华侨城模式的成功要素
1、综合规划能力 “大片拿地+整体规划+分片规划+逐步开发”的开发方式，实现以 旅游 主题地产为特色的成片综合开发和运营。整体项目规划先行，为整个项目周期的平稳增值，形成回报的长短期合理组合，波动性业务与稳健型业务的平衡优化。
2、资本运营能力 华侨城集团作为大型央企，获得了介入银行间市场以4%的利息拿贷的权限，具有影子政府的无可比拟的优势。同时，积极拓展融资渠道，发行中期票据、海外优先股、海外债券、欢乐谷门票凭证专项资产证券化、收益型物业租赁收益权信托融资计划等，提高经营性资产运营水平。
3、共赢式投资分担与收益分配 华侨城内部新投资项目使用交叉投资的方式进行项目管理。这种项目体制可以使得各个业务成为相互依存、不可分割的一体。横向文化公司、纵向产品线公司通过出资的方式承担有限责任和风险，新投项目通过内部市场化的形式取舍内外部市场。
(三)华侨城模式的可借鉴性
华侨城集团依托国资委大型央企背景，具有影子政府的无比优越性，沉淀大量资金，抢占优良资源，并形成适合自身发展的模式，是有很多借鉴意义的：
1、其创新的“ 旅游 + 地产”模式，其实是“先 旅游 后地产”的路子，一方面提升了房地产的价值，另一方面也使 旅游 资源的边际效应得到了充分的挖掘，实现 旅游 和地产的双赢。
2、先将大块地拿到手，再分期开发，构筑产业链条，进行 旅游 和房地产、酒店、商业、文化、教育之间的跨产业资源整合,使各产业优势资源彼此结合，实现关联协同的方式，发挥主题公园的 旅游 乘数效应。
3、 旅游 能够聚人气、创品牌,但创造的利润薄弱,把可控制的资源最大化整合到地产中,通过区域资源的优化配置,使土地产生出最大的经济效益和 社会 效益,为华侨城 旅游 提供了比 旅游 本身更丰厚的利润。
二、休闲农场发展模式的探讨
(一)休闲农场的概念及类型
1、休闲农场的概念
休闲农场依托生态田园般的自然乡村环境，有一定的边界范围，以当地特色大农业资源为基础，向城市居民提供安全 健康 的农产品和满足都市人群对品质乡村生活方式的参与体验式消费需求，集生态农业、乡村 旅游 、 养生 度假、休闲体验、科普教育等功能为一体，实现经济价值、 社会 价值和生态价值的现代农业创新经营体制和新型农业 旅游 产业综合体。
2、休闲农场的类型
根据自然资源、消费者感受、功能差异和经营理念的不同，休闲农场的发展类型大致有以下几种：
(1)生产基地型
在有条件的此类“休闲农场”，可通过农产品的“点对点”供应模式，直接与城市居民形成互动，在为都市中高端家庭提供安全 健康 农产品的同时，满足其对高品质乡村生活方式的参与体验式消费需求。另外，也可以开展各种生态农业科普教育活动，如有机肥料制作、小块土地认种、种苗培育等。
根据不同资源特点，可以设计为：“家庭休闲林场”、“家庭休闲牧场”、“家庭休闲渔场”、“家庭休闲林场”、“家庭休闲茶园”、“家庭休闲咖啡园”、“家庭创意粮田”等。
(2)设施园艺型
以室内为基地，运用 科技 静心培育农艺与园艺作物，同时辅以种苗生产过程参观、参与活动。可以设计为：家庭休闲花园、家庭休闲药园、家庭休闲菜园、家庭休闲浆果园、家庭蘑菇园等。
(3)农业景观型
以乡村农业风光为主题，融入地方特色和农耕文化元素，主要开展软性休闲活动。此类型家庭休闲农场通常占地面积大，维护和管理费用高，产品需要不断更新和巧妙设计，但也因其很难复制，极具市场竞争力。
可以设计为：家庭休闲林场、家庭休闲海场、家庭休闲粮田、家庭休闲果园、家庭休闲牧场等。
(4)农事体验型
通常休闲农场成功的最根本，也是最重要的条件，就是进行农业体验。体验的方式也是多种多样，甚至不用太复杂，如：栽种作物、收获果实、体验农业作业流程、植物迷宫等等，可通过创意将农耕文化和农趣活动深度包装，根据不同年龄段和不同季节，设计不同的农业活动和产品，满足城市消费者的好奇心。
(5)主题创意型
与其他类型家庭休闲农场不同的是，主题创意型不仅需要农业资源作为基础，还要投入和建设相应的主题设施，通常需要与专业的创意公司进行合作管理，吸引消费者回流意愿和兴趣。可以设计为：家庭牛仔农场、家庭休闲营地、家庭艺术粮田等。
(6)休憩休闲型
为压力大、需要放松但又不愿意运动的人群，提供一个休憩的地方，运营重点是要保障私密性和品质感。让会员类的消费者将其当成是自己的家或第二住所，根据个人的喜好来设计自己的用餐环境以及住宿环境。
(7) 养生 基地型
利用特有的资源(温泉、森林、药材等)结合中医或少数民族的独特医术进行 健康 保健，提供延年益寿的膳食、理疗、环境和服务。可以设计为：家庭休闲温泉、家庭休闲林场、家庭 养生 药园等。
(二)休闲农场运营模式的初探
休闲农场现代化经营管理必须考虑内外环境因素，设定经营目标，投入生产因素，由休闲农业生产、游憩、餐饮、住宿等业务(或其中某一项业务)，搭配行销、人力、财务、资讯、保护环境等企业功能，在计划、执行、考核的管理程序下有效运作，达到预定的经营目标。
1、商业开发模式
采取轻资产投入、重资源整合、重软性产品开发、先做样板、滚动开发、与专业机构合作，通过系统创意策划、规划设计、项目研发，实现轻资产、重知本的家庭休闲农场开发运营模式。
2、市场营销模式
休闲农场的营销模式为三卖：第一、卖的是生态环境，可根据当地消费能力收取门票;第二、卖乡村生活，邀请消费者共享农家生活乐趣;第三、卖农业生产，当消费者要离开时再购买些家庭休闲农场的农副产品。
如果感觉这是最基层的销售方式，可以将其提升打造“新三卖”：一卖智慧，讲故事、解说生态或大自然的循环;二卖知识，将生活上的小常识交给消费者或为他们提供新的观念与方法;三卖产品，购买承载美好记忆的DIY产品，带走农场主的热情和温馨。
基本理念就是多次贩卖，经过深度包装，将农业生产故事化，将农产品 情感 化。但无论哪种贩卖，都需要在高度、深度和细节上进行包装和策划，以得到最佳效果。
3、运营管理模式
从市场营销、业务管理、职能监督、后勤保障等四个方面，通过对项目运营目标、组织架构、人员编制、职责说明、业务流程等内容和标准的系统梳理，总结出一套全面合理、持续发展的有目标、有计划、有安排、有检查、有反馈、有考核、有激励的运营管理方法体系和闭环循环过程，实现目标管理和过程控制的有效达成。
三、高唐赛石的“ 旅游 +地产+休闲农场”发展模式的探讨
(一)高唐赛石的“ 旅游 ”
高唐赛石项目包括赛石花朝园、赛石·滨湖花街、赛石·公园壹号三个项目，分别定位为 旅游 景区、商业配套、房地产项目。赛石花朝园占地1300亩，为花卉主题公园，按照项目功能是作为商业及房地产的配套项目;按照 旅游 功能是作为高唐县南部新城的花卉 旅游 景区;按照环境分区是作为高唐县南部新城乃至高唐县未来的“中央公园”项目。
(二)高唐赛石的“ 旅游 +地产”
高唐赛石项目的开发初衷就是要紧紧围绕“华侨城模式”的开发理念，“先 旅游 后地产”的路子，一方面提升了房地产的价值，另一方面也使 旅游 资源的边际效应得到了充分的挖掘，实现 旅游 和地产的双赢。
经过实践的证明，这一模式在高唐很奏效，前期开发的四幢楼盘达到预期效果，后期预约的四幢楼盘也基本完成预定效果。并形成了前期以 旅游 景区创立品牌、感染市场、吸引客户、聚集人气;中期以地产收益反哺景区发展，形成“食住行游购娱” 旅游 要素，满足业主及游客的基本需求;后期通过区域资源的优化配置,使土地产生出最大的经济效益和 社会 效益,为高唐赛石提供出比 旅游 本身更丰厚的利润。
(三)高唐赛石的“ 旅游 +地产+休闲农场”
高唐赛石的总体思路基本形成：第一阶段先 旅游 后地产，以 旅游 创品牌、聚人气、拉客户;第二阶段以业主需求为基础，不断完善景区配套基础设施，围绕客户群体为基础，辐射其他散客及团队，不断扩大景区边际效益;第三阶段除满足以上两个条件外，创新景区运营模式，形成以互动、体验、参与为主的社区休闲度假农场。形成成熟的农副产品，打造“高唐赛石家庭休闲农场”新概念，不断拓展并延伸 旅游 产业链，获得比 旅游 门票收益更丰厚的收入。
今天关于“公园景区资产运营取得成效”的讨论就到这里了。希望通过今天的讲解，您能对这个主题有更深入的理解。如果您有任何问题或需要进一步的信息，请随时告诉我。我将竭诚为您服务。